Die Erweiterung der Europäischen Union und die strukturellen Veränderungen des Logistikmarkts lassen derzeit den Markt für Logistik-Immobilien boomen. Österreich profitiert davon besonders, erklärt der Geschäftsführer des Beratungsunternehmens Visality, Hartmut Zadek, dessen Unternehmen regelmäßig den Logistikmarkt Europas analysiert.
Laut der jüngsten Visality-Studie beträgt der österreichische Logistik-Gesamtmarkt für Logistikdienstleistungen derzeit rund 20 Milliarden Euro. Europaweit wachsen die Logistik-Märkte jährlich aktuell zwischen zwei bis drei Prozent, durch Outsourcing und die Verlagerung von Aufgaben zu professionellen Dienstleistern wächst dieser Bereich aber im zusätzliche zehn bis 15 Prozent jährlich. Zadek: „Das ist der wesentliche Wachstumsmotor der Logistik-Branche, die derzeit für ihre neuen Aufgaben auch neue Immobilien braucht.
Ein weiterer Wachstumsmotor ist die Erweiterung Europas Richtung Osten. Zusätzlich zur bisherigen Haupt-Verkehrsachse von Norden nach Süden entsteht eine Ost-West Achse, von der auch Österreich profitiert. Das bestätigt auch Alexander Stickler, Abteilungsleiter für Immobilienleasing International bei der BA-Leasing. Stickler: „Die Grenzen Richtung Osten werden immer durchlässiger und zudem führt auch die Verlagerung von Produktionen Richtung Osten zu verstärkter Nachfrage.
Rund 75 Prozent des Logistikmarkts in Österreich werden durch Handelsunternehmen erzeugt. Des weiteren folgen die Automobilindustrie und ihre Zulieferer, Elektrotechnik und Elektronik, Maschinenbau, Chemische Industrie und Lebensmittelindustrie. Von den 20 Milliarden Euro jährlich an Logistikausgaben sind derzeit zirka 45 Prozent outgesourct – in Geld rund neun Milliarden Euro jährlich. Rund 40 Prozent der Logistikkosten sind reine Transportkosten, bei denen die Outsourcing-Quote bereits 78 Prozent beträgt, weiß Zadek. Von den flächengebundenen Leistungen der Logistik, die etwa die Hälfte der Kosten ausmachen, sind dagegen erst 26 Prozent outgesourct. Hier sieht Zadek das große Wachstumspotenzial für die kommenden zehn bis 20 Jahre, wobei ein Umsatzvolumen von 5,1 Mrd. Euro verlagert werden dürfte. Zadek erwartet durch diese Verlagerung einen anhaltenden Bedarf nach guten Logistikimmobilien, die bereits jetzt schon knapp sind. Wichtig ist vor allem eine moderne Ausstattung. Zadek: „Viele alte Objekte sind nicht mehr zeitgemäß und vor allem in Osteuropa besteht bei Modernisierungen oft die Gefahr, dass nachträglich Altlasten auftauschen. Daher tendieren die Unternehmen eher zu Neuinvestitionen.
Alle drei wichtigen Logistik-Regionen Österreichs können sich durch diese Trends in Summe Vorteile erwarten. Visality prognostiziert sowohl für den oberösterreichischen Zentralraum als auch für den Wiener Raum und den Raum Graz steigende Bewertungen. Der Wettbewerb in diesem Sektor ist durchaus stark. Stickler sieht die Leasingunternehmen in einem harten Konkurrenzduell mit den Immobilienfondsgesellschaften, weil die Renditen bei Logistikimmobilien höher sind als bei Büroimmobilien und zudem Logistikimmobilien „fungibler“ sind – also leichter zu verwerten, wenn Vertragslaufzeiten beendet sind: „Derartige Immobilien können leicht zurückgenommen und wieder vergeben werden.“ Dies passt gut zum Trend immer kürzerer Laufzeiten für Dienstleistungsverträge im Logistik-Bereich. Waren früher acht bis zehn Jahre üblich, laufen die Verträge derzeit zwischen zwei und drei Jahren.
Die Zukunft, so Zadek, liegt aber bei innovativen Immobiliendienstleistern, die als Full Service-Provider für Logistikunternehmen auftreten, sodass diese sich auf ihre Kerntätigkeit konzentrieren können. Sie übernehmen dann Entwicklung, Vermarktung und Verwaltung von Logistik-Immobilien. Beispiele dafür sind Celogix, die Deutsche Logistik Immobilien AG, Garbe, Gazelay, Jeserich, ProLogis, RAG Immobilien AG oder die Viterra AG.
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