Logistikflächenmarkt 2012: Zweithöchstes Umsatzvolumen der letzten zehn Jahre

Auf dem deutschen Lager- und Logistikflächenmarkt wurde laut Jones Lang LaSalle im Jahr 2012 ein Flächenumsatz (Eigennutzer und Vermietungen) von insgesamt 4,7 Millionen Quadratmetern registriert. Der 5-Jahres-Durchschnitt wurde um 13 Prozent übertroffen, der Rekordwert des Vorjahres (5,86 Millionen Quadratmeter) um 19 Prozent unterschritten. 
 
"Das Ergebnis liegt am oberen Ende unserer Erwartungen und stellt gleichzeitig das zweitbeste Umsatzvolumen der letzten zehn Jahre dar", so Rainer Koepke, Leiter Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: "Bundesweit waren sowohl Vermietungen als auch Eigennutzerumsätze vom Rückgang im Jahresvergleich betroffen. Allerdings: insbesondere in den Big five – Ballungsräumen bewegte sich der Eigennutzerumsatz auf stabilerem Niveau als die Vermietungen – niedrige Leerstände in Bestandsobjekten taten dazu ihr übriges." 
 
Zweistelliger Rückgang auch in den Big five – Ballungsräumen 
In den Big five – Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt inkl. Wiesbaden/Mainz, Hamburg und München) wurden 2012 insgesamt 1,78 Millionen Quadratmeter umgesetzt. Ähnlich der bundesweiten Entwicklung fällt der Jahresvergleich aus: -21 Prozent gegenüber dem Vorjahr, +11 Prozent über dem 5-Jahresschnitt. Das vierte Quartal erweist sich als das zweitstärkste des Jahres, in den letzten drei Monaten wurden die drei größten Deals innerhalb der Big five im Gesamtjahr 2012 abgeschlossen (Eigennutzer REWE mit 63.000 Quadratmetern in der Region Frankfurt, Anmietungen von DSV Solutions in Hamburg mit 33.000 Quadratmetern und BLG Logistics mit ca. 32.000 Quadratmetern in Frankfurt). 
 
Alle Big five – Regionen weisen gegenüber dem Vorjahr einen Rückgang im zweistelligen Prozentbereich auf: zwischen – 16 Prozent in der Region Frankfurt und – 29 Prozent in der Region Düsseldorf. Limitierend wirkt sich der Mangel an geeigneten modernen Flächen auf den Umsatz aus. Mit rund 575.000 Quadratmetern ist erneut Hamburg die umsatzstärkste Region unter den Big five. 
 
Rund 40 Prozent des in den Big five umgesetzten Volumens entfiel auf Unternehmen aus dem Bereich Transport/Verkehr/Lagerhaltung, Handelsunternehmen folgen mit 25 Prozent, die Industrie mit 21 Prozent. Bezogen auf die Umsätze ab 5.000 Quadratmetern erhöht sich der Anteil der erstplatzierten Branche auf 46 Prozent. 
 
Die Spitzenmiete für Lagerflächen ab 5.000 Quadratmeter stieg aufgrund der Nachfrage und des begrenzten Angebotes in den Regionen Hamburg und München im vierten Quartal um je 10 Cent an, in den übrigen Big five – Ballungsräumen blieb sie stabil. Damit liegt die Region München nach wie vor vorn (6,40 Euro/m²/Monat), gefolgt von Frankfurt (6,00 Euro/m²/Monat), Hamburg (5,60 Euro/m²/Monat) und Düsseldorf (5,40 Euro/m²/Monat). Die niedrigste Spitzenmiete weist die Region Berlin mit 4,70 Euro/m²/Monat auf. "Für 2013 erwarten wir trotz guter Nachfrage eine weitgehend stabile Entwicklung der Spitzenmieten. Der Spielraum für Preissteigerungen ist in diesem Segment begrenzt", so Koepke. Die Durchschnittsmieten sind im Jahresvergleich gestiegen. Für die Big five liegen sie über alle Flächengrößen hinweg bei 4,54 Euro/m²/Monat – ein Plus von 6 Prozent. 
 
Umsatz außerhalb der Big five 
Auch außerhalb der Big five – Ballungsräume blieb das Umsatzergebnis mit rund 2,9 Millionen Quadratmetern hinter dem Vorjahreswert zurück (-19 Prozent), gegenüber dem 5-Jahresschnitt ist ein Plus von 14 Prozent zu verzeichnen. Wie in den Vorjahren dominierten Unternehmen aus der Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung, sie zeichneten für über die Hälfte des umgesetzten Volumens verantwortlich (51 Pozent), Industrie- und Handelsunternehmen erreichten 25 Prozent bzw. 24 Prozent. 
 
Regional differenziert verbuchte das Ruhrgebiet den höchsten Umsatz, mit 423.000 Quadratmetern verfehlte das Ergebnis nur knapp den Vorjahreswert (-3 Prozent), gefolgt mit deutlichem Abstand von der Region Nürnberg mit ca. 241.000 Quadratmetern. Zwei großflächige Deals (eine 50.000 Quadratmeter – Anmietung durch den Logistiker Simon Hegele sowie 40.000 Quadratmeter durch Lidl als Eigennutzer) sorgten für den starken Anstieg in dieser Region (+68 Prozent). Mit rund 195.000 Quadratmetern vervollständigt "Stuttgart/Heilbronn" die Top 3, ein Minus von 24 Prozent, in erster Linie dem knappen Angebot logistikgeeigneter Grundstücke und Flächen und nicht einer nachlassenden Nachfrage geschuldet. Umsätze in einer Größenordnung von über 150.000 Quadratmetern notierten auch die Regionen Rhein-Neckar (190.000 Quadratmeter), Bremen (185.000 Quadratmeter) und Hannover/Braunschweig (166.000 Quadratmeter). "Bemerkenswert: über 1 Million Quadratmeter, damit ein Fünftel der bundesweiten Umsätze, wurden auch 2012 außerhalb der 15 von Jones Lang LaSalle als Logistikcluster erfassten Regionen umgesetzt – Logistik ist in Deutschland also überall", so Koepke. 
 
Bundesweit entfiel die größte Anmietung des Jahres mit rund 75.000 Quadratmetern auf den expandierenden Internethändler Zalando, für den am Standort Mönchengladbach ein Logistikzentrum errichtet wird. An zweiter Stelle folgt der Handelskonzern REWE, der als Eigennutzer rund 63.000 Quadratmeter in Neu-Isenburg bei Frankfurt errichtet, auf Platz 3 die Anmietung von 53.000 Quadratmetern durch den Logistiker Schenker in Leipzig. Alle drei genannten Umsätze entfielen auf Projektentwicklungen bzw. Neubauten, wie auch 88 Prozent aller Deals ab einer Größe von 20.000 Quadratmetern. "Großflächige Gesuche lassen sich kaum im Bestand realisieren, es gibt zu wenige Objekte, die in diesem Bereich für Bewegung am Markt sorgen könnten", so Koepke. Der Trend der letzten Jahre, dass doppelt so viel Fläche in Neubauten/Projektentwicklungen als in Bestandsobjekten umgesetzt werden, setze sich fort. Weiter zurückgegangen ist der Umsatz in spekulativ errichteten Neubauten, lag dieser Anteil 2010 noch bei 5 Prozent, war es 2012 nur noch 1 Prozent, eine Folge des vorsichtigen Agierens der Entwickler und der schwierigen Finanzierung von spekulativen Projekten. 
 
"Für das laufende Jahr erwarten wir einen insgesamt stabilen Markt. Kontraktlogistik und E-Commerce könnten den Umsatz wieder in die Nähe der 5 Millionen Quadratmeter bewegen. Viele für 2013 bereits angekündigte Bauvorhaben – insbesondere von Eigennutzern – lassen eine rege Neubautätigkeit erwarten", so Koepke. 

Quelle: MyLogistics

Portal: www.logistik-express.com