Flächenknappheit auf dem Bielefelder Logistikmarkt

Ein gesundes Wachstum der mittelständischen Wirtschaft und die damit verbunden wachsende Nachfrage nach gewerblichen Immobilien und Grundstücken kennzeichnen den Markt für Industrie- und Logistikflächen in der Region Bielefeld. „Die hohe Nachfrage nach modernen Logistikflächen kann aufgrund der Flächenknappheit gegenwärtig nicht bedient werden“, berichtet Björn Pfaffner, Bereichsleiter Industrieflächen bei Engel & Völkers Commercial Bielefeld.

Hohe Flächennachfrage und steigende Zahl der Grundstücksverkäufe
Die wirtschaftliche Entwicklung hat bei zahlreichen Unternehmen für ausgelastete Produktionskapazitäten und mittelfristige Planungssicherheit gesorgt. Eine bauliche Erweiterung der Produktionskapazitäten und die Suche nach neuen Flächen zum Neubau sind die Folge. Bei der Nachfrage nach Hallen- und Lagerflächen für Logistik dominieren hingegen Mietkonzepte.

„Die Möglichkeiten für reine Neubauentwicklungen sind gegenwärtig aufgrund fehlender attraktiver Gewerbe-Grundstücke begrenzt“, weiß Pfaffner. Daher seien qualitativ interessante Bestandsobjekte, die zeitnah ohne große Maßnahmen an den Produktionsprozess angepasst werden können, für viele Unternehmen eine Alternative. „Zudem ist der Kauf von Bestandsflächen in der Regel günstiger, als eine Neubaumaßnahme“, so Pfaffner weiter.

Insbesondere mittelständische Unternehmen, die ihre Produktionskapazitäten ausbauen, ziehen eine Gebäudeerweiterung auf dem bisherigen Grundstück oder einen Neubau auf einem eigenen neuen Grundstück vor. „Die Zahl der Grundstücksverkäufe bei gleichzeitig zunehmender Grundstücksgröße ist angestiegen“, berichtet Pfaffner über den zunehmenden Bedarf.

Mietflächenangebote überwiegend bis 2.500 qm
Gegenwärtig verteilen sich die Mietflächenangebote nahezu gleichmäßig auf Flächen unter 1.000 m² (30%) und mittlere Flächen bis 2.500m² (32%) in überwiegend älteren Bestandsobjekten. Gerade bei den großen Flächenangeboten über 5.000 m² handelt es sich meist nicht um eine einzelne Halle, sondern um einen Komplex aus mehreren Gebäuden, die im Zuge von Erweiterungsphasen angebaut wurden und häufig für moderne Logistikkonzepte nicht nutzbar sind.

Mieten auf stabilem Niveau
Bislang hat sich der zunehmende Nachfragedruck noch nicht in steigenden Mieten niedergeschlagen. Die Spitzenmiete in besten Lagen liegt aktuell um ca. 4,50 EUR/m². Die Durchschnittsmiete für gute Logistikobjekte ist mit ca. 3,50 EUR/m² stabil. Gegenwärtig ist allenfalls die Tendenz für weiter steigende Preise bei hochwertigen Flächen spürbar. Ein genereller Preisanstieg ist nicht zu beobachten, zumal die Mieten für die reichlich angebotenen, qualitativ einfachen Flächen von 2,00 EUR/m² bis 3,00 EUR/m² eher weiter nachgeben.

Logistikunternehmen weichen ins Umland aus
Das fehlende Flächenangebot hat bereits dazu geführt, dass einzelne Logistiker  in das direkte Bielefelder Umland gezogen sind.  Bleiben auch zukünftig passende Flächenangebote im Stadtgebiet aus, besteht hier die Gefahr weiterer Verlagerungen. „Die Stadt hat das erkannt und bemüht sich aktuell entsprechende Flächen auszuweisen“, berichtet Pfaffner.

Ausblick
Insgesamt zeigt sich, dass Hallen, die modernen Logistikanforderungen genügen, sehr knapp sind. Wer einfache Flächen ohne besondere Qualitäten sucht, findet hingegen ein ausreichendes Angebot. „Die Nachfrage sowohl nach Industrie- und Logistikflächen wird stabil bleiben“, prognostiziert Pfaffner.

Quelle: Engel & Völkers