Logistikimmobilien sind Säulen für die Versorgungssicherheit
Mehr als ein Jahr nach Beginn der Covid-19 Pandemie ergibt eine Marktanalyse von RE/MAX Commercial, dass die Logistikbranche einer der größten, wenn nicht sogar der größte Krisengewinner ist. Einen wesentlichen Beitrag dazu leistete der weiter gestiegene Online-Handel. Der Wirtschaftskammer Österreich zufolge hat dieser im Jahr 2020 um 17 Prozent auf 12 Mrd. Euro zugelegt.
Während eine Vielzahl an Einzelhandelsbranchen teilweise über Monate geschlossen waren, hat der vermehrte Aufenthalt in den eigenen vier Wänden auch zu einem Schub im Lebensmittelhandel geführt. Diese Branche ist im Vergleich zum Vorjahr um rund 9 Prozent gewachsen. Die positive Entwicklung in diesen beiden Segmenten hat sich, wie erwartet, direkt auf den Logistikmarkt niedergeschlagen.
Zudem sind steigende Lagerbestände gleichbedeutend mit einer erhöhten Versorgungssicherheit, die sich im letzten Jahr teilweise als durchaus kritisch herausgestellt hat. Als weiterer möglicher Treiber gilt die Neuverteilung von Produktionsstätten an sich. Neue Standorte und damit auch einhergehend, verkürzte Lieferwege, können durchaus mit steigenden Lagerbeständen korrelieren und sind somit miteinander verwoben.
Aufgrund der gestiegenen Preise für Logistikimmobilien bei unveränderten Logistikmieten haben sich die Spitzenrenditen vom Vorjahreswert mit 5 Prozent deutlich auf 4,5 Prozent verringert. „Wir sehen auch im laufenden Jahr 2021 einen deutlichen Nachfrageüberhang bei Logistik-Immobilien. Deshalb gehen wir heute davon aus, dass sich die Renditen weiter in Richtung 4 Prozent und möglicherweise sogar darunter orientieren werden“, erläutert Mag. Stefan Krejci von RE/MAX Commercial.
Im abgelaufenen Jahr wurden in Wien rund 300.000 m² Logistikflächen verkauft oder vermietet, der Großteil davon im Norden und im nördlichen Umland. Die Quadratmeter-Mieten für Lagerhallen und Logistikflächen blieben 2020 im Vergleich zu 2019 auf einem stabilen Niveau und bewegen sich je nach Lage und Qualität zwischen 4,5 bis 6 Euro.
„Für das Jahr 2021 gehen wir im Bereich Logistik von leicht steigenden Spitzenmieten und auch von wiederum fallenden Spitzenrenditen aus, weil die Kaufpreise stärker anziehen“, erläutert Anton Putz von RE/MAX Commercial Wien. Die Grundstückspreise haben sich am unteren Ende der Bandbreite von circa 300 Euro auf rund 320 Euro/m² erhöht, die Spitzenpreise von 400 Euro auf rund 500 Euro. Im Gegensatz zu Wien haben sich im Wiener Umland die Grundstückspreise im Jahr 2020 jedoch kaum verändert und blieben annähernd konstant.
Graz ist mit rund 850.000 m² der aktuell modernste Logistikstandort Österreichs. Mit der sehr guten Anbindung an das hochrangige Straßennetz und der Verbindung in Richtung Süden weist die steirische Landeshauptstadt ideale Voraussetzung auf. Eine weitere Aufwertung des Standortes wird durch die Errichtung des Semmering-Basistunnels erfolgen, dessen Eröffnung für Dezember 2027 geplant ist. Die Mieten blieben 2020 nahezu konstant.
„Graz wird weiter konsequent als Logistikdrehscheibe ausgebaut. Sowohl die Infrastrukturprojekte auf der Schiene als auch der Flughafen und die Nähe zum Süden machen Graz attraktiv“, stellt Marchel fest. „Das schafft Raum für weitere Entwicklungen in der Landeshauptstadt und vor allem in den südlichen Gemeinden von Graz“, berichtet Ing. Alois Marchel, RE/MAX Commercial Steiermark
Linz profitiert seit Jahren von seiner Anbindung an die Rhein-Donau-Achse sowie vom starken Industriestandort selbst, ebenso von der Spange zwischen Steyr und Wels. Dies hat zur Folge, dass sich hier mit einem Gesamtbestand von ca. 1,8 Mio. m², nach Wien der zweitgrößte Logistikmarkt in Österreich befindet. Darüber hinaus bietet die Nähe zu Deutschland und der Tschechien weitere Vorteile für die Branche, von der unter anderem auch die Stadt und der Bezirk Wels profitierten.
Salzburg bleibt das bekannt herausfordernde Pflaster für die Branche. Nach wie vor gibt es kaum ein Angebot an neu errichteten Logistikimmobilien zur Fremdnutzung. Vielmehr ist ein Ausweichen entweder nach Deutschland oder nach Oberösterreich zu beobachten. Für den Logistikmarkt in Innsbruck stellt sich die Situation ähnlich dar wie in Salzburg.
Der Großraum Klagenfurt/Villach punktet neben seiner Lage an der Baltisch–Adriatischen Route, seiner Autobahnanbindung, dem Koralmtunnel für das Schienennetz, der damit auch eine Anbindung an die Häfen Rijeka, Koper und Triest ermöglicht, auch damit, dass das Land Kärnten dem Thema Logistik sehr aufgeschlossen gegenübersteht und entsprechende Grundstücksreserven vorhanden sind. Im Gespräch und in Planung ist etwa ein Logistikzentrum für Amazon im Osten der Stadt Klagenfurt.