Hamburger Markt für Industrieflächen auf den ersten Blick stabil
Trend 2009: Eigengenutzte Neubauten prägen Flächenumsatz Der erste Blick auf den Hamburger Industrieflächenmarkt des Jahres 2009 ist sehr erfreulich: Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Flächenumsatz von 350.000 qm (2008) auf ca. 430.000 qm (+ 22,9 Prozent) an. Die reine Vermietungsleistung in der Hansestadt ist im Vergleich zum Vorjahr rückläufig. Engel & Völkers Commercial Hamburg konnte dementsprechend im abgelaufenen Jahr nahezu die Hälfte des Flächenumsatzes durch Begleitung von Kaufverträgen für Eigennutzer erzielen. Trend zu Eigennutzungen Der zu beobachtende Trend zu selbstfinanzierten Projekten – HHLA (70.000 qm am Fruchtkontor), Peek & Cloppenburg (35.000 qm in Reinbek), Lidl (32.000 qm in Siek) oder der Pharmakonzern MEDAC (7.000 qm in Tornesch) – hat nachvollziehbare Gründe. Da die Refinanzierungen für drittverwendungsfähige Mietobjekte trotz langfristiger Verträge deutlich höher sind als noch vor 18 Monaten, steigen auch die aufgerufenen Mieten. Somit können Investitionen in eigengenutzte Neubauten für eigenkapitalstarke Unternehmen eine Alternative zum Outsourcing-Ansatz der vergangenen Jahre darstellen. Ein Gebäude in der eigenen Bilanz kann zudem in wirtschaftlich unsicheren Zeiten die Bonität und damit auch den Kreditrahmen erhöhen. Verhaltene Marktaktivitäten Bei den registrierten Flächenumsätzen ist der Anteil der Vermietungen gegenüber dem Vorjahr gesunken. Zudem lagen die Laufzeiten der Mietverträge teilweise unter einem Jahr, um sogenannte Spotgeschäfte auf diesen Flächen zu bearbeiten. Vertragsabschlüsse im Logistikbereich richteten sich in Hamburg im Jahr 2009 häufig auf Flächen bis zu 5.000 qm. Spekulative Neubauten fanden in diesem Marktumfeld aus nachvollziehbaren Gründen nicht mehr statt. Verunsicherung am Markt Insgesamt haben die Auswirkungen der Wirtschafts- und Finanzkrise zu einer Verunsicherung der Marktteilnehmer geführt. Aktuell ist zwar die von Nachfragern lang ersehnte Vielzahl an neuen Flächen auf den Markt gekommen, jedoch war die Nachfrage sehr verhalten und die Abschlussgeschwindigkeit langsam. Vielmehr versuchen Logistikunternehmen, die im zurückliegenden Jahr noch über Flächenmangel geklagt haben, aktuell die Nutzung ihrer eigenen Bestandsimmobilien zu optimieren. So werden zur Kostenreduktion beispielsweise nicht mehr benötigte Hallenflächen zur Untermiete oder auch zur Nachvermietung angeboten. Mietschere geht auseinander Bei angemieteten Neubauflächen und Flächen in attraktiven Lagen sind die Nominalmieten gegenüber dem Vorjahr zwar nicht deutlich gefallen, jedoch wurden hier seitens der Vermieter verstärkt Incentives vereinbart. Bei älteren Bestandsflächen hingegen wurden deutlichere Preisabschläge gewährt. Insgesamt ist zu beobachten, dass die Schere bei den Mieten auseinander geht. Flächenumsatz im Umland Ein nach Lage differenziertes Vermietungsvolumen zeigt auf, dass im Stadtgebiet Hamburg 52 Prozent der Flächenumsätze verzeichnet wurden. Geprägt wird die Prozentzahl jedoch maßgeblich durch den HHLA-Bau. Dem hingegen entfallen 21 Prozent auf das östliche Umland, wo Peek & Cloppenburg und Lidl investierten. Mit einigem Abstand folgen das südliche (13 Prozent), das nördliche (11 Prozent) und das westliche Umland (3 Prozent). Ausblick Impulse für eine Marktbelebung könnten insbesondere von Logistik-Dienstleistern ausgehen, da aktuell Industrie- und Handelsunternehmen zahlreiche Kontrakte neu ausschreiben und diese auf günstigere Flächen drängen. Da aber spekulatives Bauen derzeit nicht stattfindet, wird es mittelfristig auf dem Hamburger Markt für Industrieimmobilien wieder einen Flächenmangel, insbesondere im Bereich qualitätsvoller Neubauten in guten Lagen, geben. Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH |