City Retail Report: Wandel in den Innenstädten – Chancen und Herausforderungen für den Einzelhandel

Standort+Markt und WKÖ analysieren 67 Innenstadtlagen in Österreich und zeigen Chancen und Herausforderungen der urbanen Transformation auf.

Die Innenstädte österreichischer Städte befinden sich in einem tiefgreifenden Wandel. Der aktuelle City Retail Report, erstellt von Standort+Markt in Kooperation mit der Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ), beleuchtet die Entwicklung von Shopflächen, Leerständen und neuen Nutzungskonzepten in 67 Innenstadtlagen von 63 Städten unterschiedlicher Größe. Die Ergebnisse zeigen, dass trotz leichter Rückgänge bei klassischen Handelsflächen und Herausforderungen durch den Strukturwandel die Innenstädte keineswegs veröden. Vielmehr eröffnen sich neue Chancen durch kreative Nachnutzungen und innovative Geschäftsmodelle.

Rückgang der klassischen Handelsflächen – ein moderater Trend

Seit 2016 ist die Fläche der klassischen Handelsgeschäfte in den untersuchten Städten um mehr als 15 % gesunken, was einem jährlichen Rückgang von etwa 1,4 % entspricht. Diese Entwicklung mag auf den ersten Blick alarmierend wirken, doch sie ist Teil eines umfassenderen Transformationsprozesses. Denn die Gesamtfläche der sogenannten „Shopflächen“ – also inklusive Gastronomie, Dienstleistungen und Freizeitangebote – ist nur leicht rückläufig. Viele ehemalige Handelsflächen werden heute für andere Nutzungen umgewidmet, die neue Besuchergruppen anziehen und so zur Belebung der Innenstadt beitragen.

Hannes Lindner, Geschäftsführer von Standort+Markt, erklärt: „Der Rückgang der Handelsflächen wird teilweise durch einzelhandelsnahe Nutzungen wie Gastronomie, Dienstleistungen oder Freizeitangebote kompensiert. Es findet also ein Transformationsprozess statt, der differenziert zu betrachten ist.“

Stadtgröße als entscheidender Faktor

Die Analyse zeigt deutliche Unterschiede zwischen großen, mittleren und kleinen Städten. Größere Städte verfügen über ein vielfältigeres und stabileres Handelsangebot. Besonders der Anteil von Bekleidungsgeschäften, die für das Image und die Attraktivität von Einkaufsstraßen wichtig sind, ist in Großstädten höher. Allerdings ist auch hier ein rückläufiger Trend zu beobachten: Der Anteil der Bekleidungsgeschäfte an den Handelsflächen sank von 28,5 % im Jahr 2018 auf aktuell etwa 24,4 %.
Die Leerstandsquoten variieren stark je nach Stadtgröße und Lage. Während in großen Städten (Primärstädte) der Leerstand bei vergleichsweise niedrigen 4,8 % liegt, sind es in mittleren Städten 7,4 % und in Kleinstädten sogar 14,1 %. Auch innerhalb der Städte konzentriert sich das Angebot zunehmend auf die besten Lagen (A-Lagen), während Nebenstraßen an Bedeutung verlieren.

Leerstand als Chance: Nachnutzung und neue Funktionen

Ein zentrales Element der Innenstadttransformation ist die Nachnutzung ehemaliger Shopflächen. Im vergangenen Jahr wurden 127 Fälle solcher Umwidmungen dokumentiert. Rund ein Drittel dieser Flächen wurde in Büroflächen umgewandelt, darunter Architekturbüros, Rechtsanwaltskanzleien und Co-Working-Spaces. Weitere Nutzungen umfassen Lagerflächen, soziale Einrichtungen, medizinische Praxen und Vereine.

Roman Schwarzenecker, Gesellschafter von Standort+Markt, betont: „Nicht alle neuen Nutzungen tragen gleichermaßen zur Lebendigkeit der Innenstädte bei. Während Lager oder reine Wohnnutzung das Stadtbild kaum beleben, können Arztpraxen, Co-Working-Spaces oder soziale Angebote durchaus neue Besuchergruppen anziehen. Und davon profitiert letztendlich auch der Einzelhandel.“

Transformation aktiv gestalten – Maßnahmen für lebendige Innenstädte

Die Herausforderungen der Innenstadtentwicklung erfordern ein gemeinsames und kluges Handeln aller Beteiligten – von Kommunen über Eigentümer bis hin zu Handelsunternehmen. Rainer Trefelik, Obmann der Bundessparte Handel in der WKÖ, fasst die wichtigsten Handlungsfelder zusammen:

Gute Erreichbarkeit sicherstellen: Attraktive und zuverlässige öffentliche Verkehrsmittel sowie ausreichende Parkmöglichkeiten sind essenziell, um Kunden in die Innenstädte zu bringen.

Bürokratie abbauen und Flächenwidmungen modernisieren: Schnellere und transparentere Verfahren erleichtern die Revitalisierung von Ortskernen und fördern die Rückkehr von Betrieben aus der Peripherie.

Digitale Infrastruktur ausbauen: Glasfasernetze und Breitbandverbindungen sind die Basis für neue urbane Nutzungen wie Co-Working-Spaces und moderne Handelskonzepte.

Leerstände aktiv managen: Kreative Umnutzungen, Zwischennutzungen und multifunktionale Räume – etwa Pop-up-Stores oder Co-Retail-Flächen – erhöhen die Frequenz und Vielfalt in den Innenstädten.

Stationären Handel stärken: Faire Wettbewerbsbedingungen gegenüber ausländischen Online-Plattformen sind notwendig, um den Rückgang der Handelsflächen zu stoppen und ein attraktives Branchenmix zu erhalten.

Neue Geschäftsmodelle als Motor der Innenstadtbelebung

Die Transformation der Innenstädte bietet auch Chancen für innovative Geschäftsmodelle. Pop-up-Stores, temporäre Verkaufsflächen, Co-Retail-Konzepte und digitale Services schaffen neue Einkaufserlebnisse und sprechen unterschiedliche Kundengruppen an. Solche flexiblen Formate erhöhen die Frequenz und sorgen für eine lebendige Innenstadtatmosphäre. Darüber hinaus gewinnen hybride Modelle an Bedeutung, bei denen Online- und Offline-Handel eng verzahnt sind. Click & Collect, digitale Beratung vor Ort oder virtuelle Showrooms sind Beispiele, wie der stationäre Handel mit neuen Technologien und Services punkten kann.

Fazit: Wandel als Chance annehmen

Der City Retail Report zeigt, dass die österreichischen Innenstädte trotz rückläufiger klassischer Handelsflächen keineswegs veröden. Vielmehr vollzieht sich ein Wandel hin zu multifunktionalen, lebendigen Zentren mit vielfältigen Nutzungen und neuen Geschäftsmodellen. Entscheidend ist, diesen Transformationsprozess aktiv und gemeinsam zu gestalten – mit klugen Maßnahmen zur Erreichbarkeit, Bürokratieabbau, digitaler Infrastruktur und fairen Wettbewerbsbedingungen. Nur so können Innenstädte auch künftig attraktiv, lebenswert und wirtschaftlich erfolgreich bleiben – zum Nutzen von Handel, Kunden und der gesamten Gesellschaft. (RED)

LOGISTIK express Journal 2/2026 Handel & Distanzhandel (H&D)